空置房发生漏水时，业主可能面临以下法律风险：1.欠费导致的滞纳金和诉讼风险：若业主未按时缴纳物业费，物业可依据合同收取滞纳金，甚至向法院起诉，业主需承担诉讼费、滞纳金等经济损失。例如：业主因漏水拒缴物业费，物业起诉后，法院判决业主支付物业费及滞纳金共计5000元。2.无法享受减免政策的风险：若业主未书面通知物业房屋空置，或未留存空置证明，即使当地有减免政策，也无法申请，需全额缴费。例如：业主空置房屋1年未通知物业，当地规定空置房减免30%物业费，但因无证明，仍需全额缴纳12个月物业费。
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针对空置房发生漏水时的物业费缴纳，《物业管理条例》有明确法律依据。以下结合法规进行分析：根据《物业管理条例》第四十一条（最新版）：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”空置房已交付业主，业主作为物业服务合同的主体，需按约定缴费。漏水若为业主房屋内部问题，不改变其缴费义务；若为物业未履行公共区域维护义务，业主可依据合同约定或法规主张减免，但需举证物业存在违约行为。综上，空置房发生漏水时，业主仍需按规定缴纳物业费，除非能证明物业存在过错导致漏水且影响服务质量。
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空置房发生漏水时，存在以下特殊情况会影响物业费缴纳：1.物业同意减免部分物业费：若物业认可漏水因自身公共区域维护不当导致，可能主动减免部分物业费，此时业主需与物业签订书面减免协议，明确减免金额和期限。2.业主证明物业服务质量不达标：若业主能举证物业未按合同约定提供服务（如公共区域卫生差、设施损坏未维修），即使房屋漏水，也可要求减免物业费，法院通常会根据服务不达标的程度酌情减少缴费金额。3.疫情等特殊时期的政策调整：部分地区在疫情期间出台空置房物业费减免政策，若房屋在疫情期间空置且发生漏水，业主可依据政策申请额外减免，但需符合政策规定的时间和条件。
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关于空置房发生漏水时的物业费缴纳问题，首先需明确核心原则。以下为您分情况详细说明：空置房发生漏水时仍需按规定缴纳物业费，但存在特殊情形可协商减免。1.若房屋已交付且业主未与物业约定空置减免：业主需按物业服务合同全额缴纳物业费，漏水不直接免除缴费义务，因物业提供的是公共区域服务，房屋内部漏水属业主自身维护责任。2.若业主已提前书面通知物业房屋空置且当地有减免政策：可按政策规定的比例（如70%-90%）缴纳物业费，漏水不影响减免资格，但需证明房屋确实处于空置状态。3.若漏水因物业未履行公共区域维护义务导致（如公共水管破裂）：业主可与物业协商减免部分物业费，需举证物业存在过错。

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